Le loyer
Toutes locations imcombent le paiement d'un loyer. Celui-ci est fixé en fonction d'une réglementation ou librement par les parties
Les loyers du secteur réglementé
Les locataires, qui habitent dans des logements du secteur réglementé, dépendent du régime de la loi de 1948, HLM. Ils bénéficient d'un loyer qui obéit à des règles de fixation et d'augementation prises par décret.
L'article 27 à 30 de la loi de 1948 prévoit 2 modes de calcul pour leur estimation:
- La valeur locative ou surface corrigée
- la surface forfaitaire
La surface corrigée:
La valeur locative est égale au produit de la surface corrigée multiplié par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories.
La surface corrigée du logment es obtenue à partir de:
- la surface habitable,
- divers correctifs et coefficients prenant en compte la destination de chaque pièce (prinicpale, secondaire ou annexe), la luminosité, l'ensoleillement, la hauteur sous plafond, la vue, la vétusté et l'entretien du logement et, enfin l'emplacement dans l'agglomération.
- les équivalences superficielles, c'est à dire le nombre de mètres carrés correspondant à chaque élément de confort (WC, Baignoire, ...)
Les logement soint ainsi classés en 6 catégories, selon leur niveau de confort.
La majoration annuelle est déterminiée par décret publié au journal officiel fixant les prix au mêtre carré de la surface corrigée pour chacune des catégories.
Les logements HLM:
La réglementation des ces logements dépend de leur type de financement. Ils peuvent se calculer sur une surface corrigée ou sur une surface utile.
Les loyers du secteur libre
Le loyer initial est fixé librement par les parties. La révision annuelle du loyer ne peut être effectuée que si le bail la prévoit. Elle est calculée en fonction de l'indice moyen INSEE du coût.
Le montant du loyer peut être majoré lorsque par une clause expresse du bail, le prpopriétaire fait éxécuter des travaux d'amélioration en accord avec le locataire.
A l'expiration du bail, le prporiétaire peut rrevoir à la hausse le montant du loyer initial, s'il estime qu'il est sous-évalué (prix du voisinge, prestations de l'immeuble et du bien loué...). Dans ce cas, il doit adresser au locataire 6 mois au moins avant le terme, une offre de renouvellement avec le nouveau loyer.
La loi ALUR, prévoit un dispositif d'encadrement des loyers en zones tendues dans le secteur privé.
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